Opóźnienie dewelopera. Jaka kwota się należy kupującemu?

W umowach deweloperskich ustalany jest termin, do którego ma zostać przeniesiona na kupującego własność mieszkania. Na wypadek przedłużenia się terminu zastrzeżona jest kara umowna, jaką deweloper zapłaci kupującemu. Zazwyczaj stanowi ona ułamek procenta ceny za każdy dzień opóźnienia ale nie więcej niż określony procent. Jest to nieprawidłowe. Ile więc się należy kupującemu?

Chcesz zadać pytanie autorowi?
Kliknij TUTAJ i napisz wiadomość.

Deweloperzy po zgłoszeniu im roszczenia o zapłatę kary umownej zazwyczaj odpowiadają, że nie można jej żądać ponieważ opóźnienie nie nastąpiło z ich winy, a wynikło z zaniedbań podwykonawców, zwłoki zakładów energetycznych z przyłączem prądu itp. Tłumaczenie to nie ma żadnego znaczenia, ponieważ deweloper zawierając umowę z klientem sam określa termin oddania mieszkania. Jako profesjonalny przedsiębiorca bierze na siebie całą odpowiedzialność przed kupującym za jego dotrzymanie. Ewentualne spowodowanie opóźnień przez firmy obsługujące budowę może co najwyżej upoważniać dewelopera do rozliczania się z nimi ale nie wpływa na prawa kupującego mieszkanie.

Bardzo ważne pod względem prawnym jest użycie w umowie deweloperskiej słowa „opóźnienie”, a nie jego synonimu, czyli wyrazu „zwłoka”. „Zwłoka” bowiem występuje wtedy kiedy termin nie został dotrzymany z winy wykonawcy umowy. Jeżeli więc deweloperzy używaliby słowa „zwłoka” wówczas klienci musieliby im udowadniać, że to z powodu zawinienia przez samego dewelopera nastąpiło przesunięcie wydania lokalu mieszkalnego. Natomiast określenie „opóźnienie” powoduje, że wystarczy sam upływ terminu realizacji umowy, niezależnie od przyczyny. Klient nie musi więc nic udowadniać, poza tym, że upłynął określony czas. Umowa deweloperska jest sporządzana w formie aktu notarialnego, jak również umowa przenosząca własność lokalu. Akt notarialny zawiera tzw. datę pewną, czyli datę wskazaną jako dzień jego podpisania przyjmuje się za udowodnioną bez żadnych dodatkowych dowodów poza samym aktem notarialnym. W takim stanie rzeczy w celu wykazania opóźnienia wystarczy porównać datę, do której lokal miał być oddany (określoną w umowie deweloperskiej) z datą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu.

Niektórzy pewnie zastanawiają się, że jeśli wystarczy zamienić słowo „opóźnienie” na „zwłoka”, aby zabezpieczyć się bardziej przez obowiązkiem zapłaty, to dlaczego deweloperzy po prostu tego nie zrobią. Otóż dlatego, że nie mogą bo byłoby to sprzeczne z prawami konsumenta, ponieważ gdyby otrzymał on mieszkanie po terminie to musiałby udowadniać zawinienie przez dewelopera, co w zdecydowanej większości przypadków jest niewykonalne.

Wiemy zatem, że do uprawnienia żądania kary umownej wystarczy samo przekroczenie terminu ustalonego na przeniesienie własności mieszkania, które wynosi chociażby tylko jeden dzień. Pozostaje więc pytanie jakiej zapłaty można dochodzić. Deweloperzy określają to w umowach w ten np. sposób: kara umowna wyniesie 0,01% ceny za każdy dzień opóźnienia ale nie więcej niż w sumie 3% (oczywiście konkretne wartości mogą się różnić w zależności od przypadku, tu podałem przykład). Z takich regulacji, jak ta przykładowa, wynika, iż deweloper zapłaci co najwyżej 3% ceny, a więc jeżeli opóźnienie byłoby dłuższe niż 300 dni, to za każdy kolejny dzień już nie ponosi odpowiedzialności finansowej. Tak jednak nie jest.

Ograniczenie wysokości kary umownej za opóźnienie w przeniesieniu własności mieszkania w świetle prawa uważa się za nieważnie. Jest to tzw. klauzula niedozwolona, gdyż ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta. Tego rodzaju sprawa została rozstrzygnięta m.in. Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż zapis taki nie jest wyrazem troski o dobro klienta ale wyrazem jego nierzetelnego i lekceważącego traktowania. Deweloper bowiem mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej do wysokości 3% ceny, może nie narażając się na dalsze negatywne konsekwencje przez długi czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy. Powoduje to, że jeżeli doszło do przekroczenia 300 dni opóźnienia to bez znaczenia dla dewelopera byłoby czy odda mieszkanie po 301, czy też po np. 600 dniach. Przecież i tak za więcej niż 300 dni nie zapłaci.

Ile więc prawidłowo wynosi wysokość kary umownej za opóźnienie przeniesienia własności lokalu? Otóż 0,01% za każdy dzień po upływie terminu bez ograniczenia do jakiekolwiek wysokości. Jeżeli więc opóźnienie wyniosłoby 301 dni to wówczas wyniesie ona 3,01% ceny, a przy np. 600 dniach – 6%. Mnożymy ilość dni przez 0,01%.

Pozostaje jeszcze jedna ważna kwestia. Co zrobić jak deweloper obstaje przy swoim i nie chce zapłacić nawet grosza z kary umownej? Wówczas sprawę należy skierować do sądu. I nie jest to tak, że obracający milionami deweloper wynajmie armię prawników i przegramy, bo takie rzeczy mogą się dziać tylko na filmach. W normalnym życiu sądy przyznają rację kupującym mieszkania bez większego problemu. Nie ma potrzeby obawiać się o koszty, które przy każdej sprawie cywilnej trzeba ponieść, ponieważ sąd zasądzi od dewelopera obowiązek ich zwrotu. Deweloper zapłaci więc swojemu klientowi karę umowną plus wysokość kosztów sprawy sądowej. Zwrotowi podlegają również koszty prawnika jeżeli zdecydowano by się na skorzystanie z jego usług.

Autor: Radca prawny Marcin Lasota
Wspólnik w Siwek, Szmit & Lasota Kancelaria Radców Prawnych

Chcesz zadać pytanie autorowi?
Kliknij TUTAJ i napisz wiadomość.